Сравнение графиков платежей при аренде и ипотеке

Из курса общей экономики известно, что стоимость платежей, более отдаленных во времени, оценивается ниже, чем цена таких же платежей, осуществляемых уже сейчас. Снижение стоимости будущих платежей носит название дисконтирование. Рассмотрим, как дисконтирование влияет на оценку периодических платежей, если человеку нужно сделать выбор, что для него предпочтительнее ипотека или, например, аренда квартиры в Клину.

Общая формула дисконтирования (т.е. процесса приведения суммы, уплачиваемой в будущем, к настоящему времени): Стоимость в будущем / (1 + Коэффициент дисконтирования) в степени, равной порядковому номеру периода (года).
В случае с ипотекой, предстоящие платежи расписаны на весь срок пользования, вплоть до полного погашения кредита, и, как правило, не подлежат изменению. Это означает, что, с экономической точки зрения, будущие платежи могут быть оценены в настоящий момент в меньшем размере, чем их величина, прописанная в договоре. Для простоты понимания, это можно трактовать так, что часть их стоимости «съест» инфляция. Для более точной оценки будущих платежей необходимо определить коэффициент дисконтирования, используемый в расчете. В первом приближении за коэффициент дисконтирования можно принять среднюю годовую инфляцию (как было рассмотрено выше). Также можно использовать банковский процент, под который можно положить определенную сумму денег в наиболее устойчивый и надежный банк. В общем случае, использование механизма дисконтирования, повышает экономическую привлекательность ипотеки.

В случае с арендой ситуация несколько сложнее. Здесь необходимо учитывать не только существующую стоимость аренды в год, но также – как может измениться цена аренды в будущем. Если цена аренды фиксирована на несколько лет (например, прописана как ключевой показатель договора), то механизм дисконтирования аналогичен варианту с ипотекой.

Если стоимость аренды может меняться, то логично предположить, что при условии общего роста цен (в результате действия инфляции), собственник так же начнет повышать цены. Если информации о планах собственника нет, можно предположить, что скорость повышения арендной платы будет равняться средним темпам роста цен на товары и услуги, т.е. инфляции. Тогда перед применением дисконтирования, необходимо рассчитать цену аренды в будущем. Т.к. для такого расчета используется формула сложного процента, а для дисконтирования – аналогичный алгоритм, но обратного действия, полученный результат будет равняться текущей стоимости аренды. Таким образом, можно сделать вывод, что инструмент дисконтирования чаще всего не сокращает текущую стоимость арендных платежей, что является минусом для арендатора и плюсом для владельца недвижимости.

Для справедливости  наших рассуждений нужно отметить, что ожидаемый процент инфляции уже изначально заложен в стоимость банковского кредита и расчет ипотечных платежей. Однако, если мы коснулись этого фактора, то нужно отметить также, что в результате ипотеки покупатель получает в итоге квартиру во владение, в то время как аренда недвижимости в Клину (даже длительный срок) не дает каких-либо прав на дальнейшее использование этого объекта.

Опубликовано 31.01.2013